城乡规划政策
发布时间：2018-06-26 发布者：中小企业发展科 阅读次数：
第一章 “一书两证”核发程序
一、选址意见书
主要依据：《湖北省城乡规划条例》。
第三十五条 建设项目依法需要办理选址意见书的，按照项目批准、核准权限实行分级管理。市（县）人民政府有关部门批准、核准的建设项目，由同级人民政府城乡规划主管部门核发。省级以上人民政府有关部门批准、核准的建设项目，由项目所在地的县级以上人民政府城乡规划主管部门提出初审意见，报省人民政府城乡规划主管部门核发。跨行政区域的建设项目由项目所在地的县级以上人民政府城乡规划主管部门提出初审意见，报共同上一级城乡规划主管部门核发。选址意见书按照下列程序办理：
1.建设单位持申请文件、地形图、重大项目选址环境影响评价等材料，向项目所在地城乡规划主管部门提交申请；
2.需要征求有关部门意见的，受理申请的机关应当及时征求意见，有关部门应当自收到征求意见书之日起5日内反馈；
3.受理申请的机关应当自受理申请之日起20日内作出决定。符合条件的，核发选址意见书。
未按照规定核发选址意见书的建设项目，有关部门不得批准、核准立项。
二、建设用地规划许可证
主要依据：《湖北省城乡规划条例》。
第三十六条 城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。
在城市、镇规划区内提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当取得建设用地规划许可证。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，其建设用地规划许可证按照下列程序办理：
1.申请人持项目批准、核准、备案文件、国有土地划拨文件和建设工程相关材料，向项目所在地城乡规划主管部门提交申请；
2.需要征求有关部门意见的，受理申请的机关应当及时征求意见，有关部门应当自收到征求意见书之日起5日内反馈；
3.受理申请的机关应当依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，自受理申请之日起20日内作出决定。符合条件的，核发建设用地规划许可证。
以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，由受让人持项目批准、核准、备案文件和土地出让合同等材料向城乡规划主管部门申请办理建设用地规划许可证。受理申请的机关自受理之日起20日内作出决定。符合条件的，核发建设用地规划许可证。
三、建设工程规划许可证
主要依据：《湖北省城乡规划条例》。
第三十七条 在城市、镇规划区内进行工程建设的，应当按照下列程序办理建设工程规划许可证：
1.申请人持项目批准、核准、备案文件和土地使用的有关证明文件、建设用地规划许可证、符合规划条件的工程项目设计方案等相关材料，向城乡规划主管部门提交申请；
2.需要征求有关部门意见的，受理申请的机关应当及时征求意见，有关部门应当自收到征求意见书之日起5日内反馈；
3.受理申请的机关自受理申请之日起20日内作出决定。符合条件的，核发建设工程规划许可证。
建设工程开工之前，由城乡规划主管部门组织定位、放线；其基础工程或者隐蔽工程完成后，由城乡规划主管部门组织验线，合格后方可继续施工。
第二章 规划审批有关规定
一、关于用地管理
居住用地执行现行《城市居住区规划设计规范》。工业项目中非生产性用地（包括办公楼、专家公寓、职工公寓和行政办公及生活服务设施等用地）面积不得超过工业项目总用地面积的7%。（主要依据：国土资源部用地管理规定）
单一用地性质的使用管理。主要依据：即将出台的《孝感市城市规划管理技术规定》。
1.单一用地性质允许建设、使用的建筑与设施用途应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定。
（1）主导用途指一般情况下允许建设、使用的建筑与设施用途，其建筑面积（或多项建筑面积之和）应占地块总建筑面积的主导。
（2）其它用途是指在符合相关规范、政策等前提下，经研究后允许建设、使用的辅助配套等功能。
2.为保障用地的主导用途、避免功能混杂，单一用地性质允许建设、使用的功能比例，应结合具体地块的建设条件与开发需求，综合考虑相关要求经专题研究确定。其中，居住用地、商业服务业用地、工业用地和物流仓储用地允许建设、使用的功能比例，参照下列要求执行：
（1）一类居住用地、二类居住用地和三类居住用地，主导用途的建筑面积不低于总建筑面积的 70%。
（2）城市主中心和副中心区域内商业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不低于总建筑面积的 50%；其它区域商业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不低于 70%。
（3）普通工业用地和新型产业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不低于总建筑面积的70%。
（4）仓储用地，主导用途的建筑面积不低于总建筑面积的 85%。物流用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不低于总建筑面积的60%。
二、关于居住区日照标准
主要依据：《城市居住区规划设计规范》。
住宅日照标准应符合表5.0.2-1 的规定；对于特定情况还应符合下列规定:
1.老年人居住建筑不应低于冬至日日照 2 小时的标准；
2.在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；
3.旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低， 但不应低于大寒日日照 1 小时的标准。
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三、关于工程设计方案修改
主要依据：《城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》。
第五十条 在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。（城乡规划法）
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿（城乡规划法）。
第二十六条 修建性详细规划的修改，应当进行公示，并听取利害关系人的意见（湖北省城乡规划条例）。
四、关于容积率、用地性质变更
主要依据：《湖北省城乡规划条例》。
第三十四条 城乡规划主管部门提出的容积率、用地性质等规划条件在土地出让后不得擅自变更。因涉及公共利益确需变更的，变更内容必须符合控制性详细规划，方可按照下列程序办理规划条件变更手续：
1.申请人向市（县）人民政府城乡规划主管部门提出书面申请材料并说明变更理由；
2.城乡规划主管部门应当组织专家对变更的必要性和规划方案的合理性进行论证；
3.经论证确需变更的，应当进行公示，征求利害关系人的意见，有听证申请的应当组织听证；
4.城乡规划主管部门依法提出变更建议并附论证、听证等相关材料，报市（县）人民政府批准；
5.经批准后，城乡规划主管部门办理变更规划手续，并及时通报同级国土资源行政主管部门；
6.根据变更后的规划条件补（退）土地出让金和相关规费，并签订国有土地使用权出让补充协议。
规划条件变更涉及控制性详细规划强制性内容的，应当先修改控制性详细规划。
五、关于居住区绿地控制
主要依据：《城市居住区规划设计规范》。
绿地率：新区建设不应低于30%；旧区改造不宜低于25%。
居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5平方米/人，小区(含组团)不少于1平方米/人，居住区(含小区与组团)不少于1.5平方米/人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。
旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70%。
六、旅游业用地政策
主要依据：《国土、住建部关于支持旅游业发展用地政策的意见》。
1.依法实行用地分类管理制度。旅游项目中，属于永久性设施建设用地的，依法按建设用地管理；属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理，由景区管理机构和经营主体与土地权利人依法协调种植、养殖、管护与旅游经营关系。
2.多方式供应建设用地。旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地，可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续，参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地。
七、关于批后公告
主要依据：《湖北省城乡规划条例》。
第四十四条 城乡规划主管部门应当在规划许可后5日内向社会公布规划许可结果。
建设单位在建设工程放线前，应当在建设施工场地醒目位置公示建设工程规划许可内容及附图，并在建设工程竣工经规划条件核实合格后予以撤除。
八、关于改变建筑用途
主要依据：《湖北省城乡规划条例》。
第四十五条 建设工程使用人不得擅自改变规划许可确定的使用性质。确需改变的，应当向市（县）人民政府城乡规划、国土资源、房产主管部门申请办理变更手续，有关部门应当征求规划地段利害关系人意见；未办理变更手续的，不得擅自改变建设工程的使用性质和用途。
九、其他
关于容积率、绿地率管理新规定，停车位配建新标准等，在即将出台的《孝感市城乡规划技术管理规定》中予以明确。
第三章 规划条件核实
主要依据：《城乡规划法》。
第四十二条 城乡规划主管部门在建设工程竣工验收前，应当对建设工程是否符合规划条件予以核实。对符合规划条件的，核发规划条件核实证明；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，不得交付使用，房产主管部门不得办理房屋产权证件。
建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
第四章 违法建设查处
主要依据：《住建部关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》。
第一条 为了规范城乡规划行政处罚裁量权，维护城乡规划的严肃性和权威性，促进依法行政，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政处罚法》和《中华人民共和国行政强制法》，制定本意见。
第二条 本意见所称城乡规划行政处罚裁量权，是指城乡规划主管部门或者其他依法实施城乡规划行政处罚的部门（以下简称处罚机关），依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对违法建设行为实施行政处罚时享有的自主决定权。
本意见所称违法建设行为，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为。
第三条 对违法建设行为实施行政处罚时，应当区分尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形和无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。
第四条 违法建设行为有下列情形之一的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形：
1.取得建设工程规划许可证，但未按建设工程规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合建设工程规划许可证要求的。
2.未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的。
第五条 对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，按以下规定处理：
1.以书面形式责令停止建设；不停止建设的，依法查封施工现场；
2.以书面形式责令限期改正；对尚未取得建设工程规划许可证即开工建设的，同时责令其及时取得建设工程规划许可证；
3.对按期改正违法建设部分的，处建设工程造价5%的罚款；对逾期不改正的，依法采取强制拆除等措施，并处建设工程造价10%的罚款。
违法行为轻微并及时自行纠正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。
第六条 处罚机关按照第五条规定处以罚款，应当在违法建设行为改正后实施，不得仅处罚款而不监督改正。
第七条 第四条规定以外的违法建设行为，均为无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。
第八条 对无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，按以下规定处理：
1.以书面形式责令停止建设；不停止建设的，依法查封施工现场；
2.对存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体，依法下发限期拆除决定书；
3.对按期拆除的，不予罚款；对逾期不拆除的，依法强制拆除，并处建设工程造价10%的罚款；
4.对不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
第九条 第八条所称不能拆除的情形，是指拆除违法建设可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的情形。
第十条 第八条所称没收实物，是指没收新建、扩建、改建的存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体。
第十一条 第八条所称违法收入，按照新建、扩建、改建的存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体出售所得价款计算；出售所得价款明显低于同类房地产市场价格的，处罚机关应当委托有资质的房地产评估机构评估确定。
第十二条 对违法建设行为处以罚款，应当以新建、扩建、改建的存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体造价作为罚款基数。
已经完成竣工结算的违法建设，应当以竣工结算价作为罚款基数；尚未完成竣工结算的违法建设，可以根据工程已完工部分的施工合同价确定罚款基数；未依法签订施工合同或者当事人提供的施工合同价明显低于市场价格的，处罚机关应当委托有资质的造价咨询机构评估确定。
第十三条 处罚机关按照第八条规定处以罚款，应当在依法强制拆除或者没收实物或者没收违法收入后实施，不得仅处罚款而不强制拆除或者没收。
第十四条 对违法建设行为进行行政处罚，应当在违反城乡规划事实存续期间和违法行为得到纠正之日起两年内实施。
