国有建设用地使用权抵押登记政策解读
发布时间：2018-06-26 发布者：中小企业发展科 阅读次数：
一、国建设用地登记法律依据
1、《中华人民共和国物权法》
第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十五条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。第三十六条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。
3、《不动产登记暂行条例实施细则 》
第六十五条“对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：（一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物； （三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押”。
第六十七条 “同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记”。
4、《土地登记办法》
第三条“土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书”；第五条“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”；第三十六条“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。”
5、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）
第一条“严格划分宗地。土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。 第五条“规范土地抵押登记。依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理”。
6、湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知（鄂政发〔2014〕24号）
第三条第五款“鼓励建设多层标准厂房。多层标准厂房容积率一般应达到1.2以上。在多层标准厂房集中区域内，可根据需要建设企业入驻所需的各类公共服务平台。鼓励和引导社会投资主体参与多层标准厂房建设经营，城市基础设施配套费第一层全额征收，第二层减半征收，第三层及以上免征。多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市、县人民政府享有优先购买权。各地要结合实际，出台扶持多层标准厂房建设和中小项目向标准厂房集中的政策”。
二、工业用地不能办理分割抵押登记的原因
一是“土地的分割抵押”与相关法律的立法宗旨不符。根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的视为一并抵押”的规定，《物权法》所倡导的是抵押物的整体抵押。目前由于行政管理体制等原因，房屋和土地的分别抵押登记已经造成许多纠纷，产生了很多弊端，严重影响了交易安全；人为的将土地按面积分割抵押，只会造成更多的纠纷。
二是“土地的分割抵押”与相关法律的规定不符。根据《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产占的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”，抵押物可以再次抵押的部分是其价值大于所担保债权的余额，指的是抵押物的价值，而不是抵押物的面积。《国土资源部关于规范土地登记的意见》第五条规定“以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理”。
三是“土地的分割抵押登记”违反了土地以宗地为单位进行登记的原则。土地抵押登记也应当以宗地为单位进行，土地登记也应当以宗地为单位进行，土地抵押登记的效力及于整宗土地。同一宗地多次抵押的，应当按照《土地登记办法》第三十六条第二款的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
四是“土地的分割抵押”影响当事人的利益。人为的分割土地抵押，不仅会影响抵押土地的变现能力和造成抵押土地价值额降低，更重要的是将影响后一抵押权人的利益。因为《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款并非按照分割的面积各自进行清偿，而是按照登记的先后顺序清偿。抵押登记办理在先的抵押权人完全可以要求以整宗土地的价值要求优先受偿，抵押登记在后的抵押权人之只能够就抵押登记办理在先的抵押权人受偿完毕后的土地价值余额部分进行优先受偿，而不能就其所抵押的那一部分土地面积进行优先受偿。如果因土地价格的波动导致土地的价值减少，后一抵押权人的债权就存在无法受偿的风险。
三、工业用地抵押登记办理流程
工业用地抵押登记方法：对同一宗土地抵押给两个以上债权人的，土地登记机构应按照《土地登记办法》第三十六条和《不动产登记暂行条例实施细则 》第六十七条 的规定，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
抵押登记流程：申请（预审，现场踏勘并落地，）—受理—审核—登簿—缮证—收费—发证。
抵押人和抵押权人申请不动产登记时，应提供如下资料：
1.不动产登记申请表；
2.申请人身份证明：
（1）单位：企业法人需提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(复印件)； 机关法人、事业单位法人、社团法人需提供组织机构代码证(复印件)；法定代表人或负责人身份证明（复印件）；代理申请的，应当提供授权委托书、代理人身份证明（复印件）；金融机构需提供金融许可证或其它许可文件；
（2）个人：申请人身份证明（复印件）；委托代理的，申请人应当与代理人共同到现场签订授权委托书（授权委托书经公证的除外）、代理人身份证明（复印件）；限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。
3.不动产权属证书（或土地使用证和房屋所有权证）；
4.不动产抵押合同或不动产最高额抵押合同；
5.主债权合同或一定期间内将要连续发生的债权的合同；
6.抵押人（或借款人为第三方）是个人的，需提供婚姻关系状况证明(复印件)或婚姻状况承诺书；抵押人（或借款人为第三方）是股份有限公司或有限责任公司的需提供董事会或股东会决议及经备案的公司章程；抵押人（或借款人为第三方）是机关事业单位的需提供具有国有资产处置权的机构的相关证明；以共有不动产权抵押的，需提供其他共有人身份证明及同意抵押的证明材料；
7.如划拨土地抵押的，需提供土地评估报告及抵押出让金缴纳凭证（复印件）；
8.宗地图、宗地界址点坐标；
9.其他必要材料。
自4月1日起，市本级的土地使用权和房屋所有权登记都由孝感市不动产登记中心办理，市不动产登记中心在市政务服务中心设有不动产登记窗口，负责具体办理。自受理登记申请之日起30个工作日内办结，这是《不动产登记暂行条例》规定的时间，但我们的办理时间肯定不会需要30个工作日。在这里，我想调的是：由于不动产登记信息管理系统的要求，办理抵押登记时首先需要将房屋落地（进行房地关联），因此，现在办理抵押登记需要提供宗地图、宗地界址点坐标（即宗地图的电子文档）。为了缩短企业抵押登记时间，请各企业在办理银行手续的同时，做好相关宗地电子数据的准备工作，这样我们就可以很快捷的办理抵押登记手续。一旦抵押登记完成，我们将在第一时间通知当事人。
我市的主要做法：对工业用地按抵押登记申请先后为序办理抵押登记（顺位抵押）是政策法规提倡的，企业融资也是可以顺利实现的。目前我们也是按此来办理工业用地抵押登记的。对于容积率达到1.2以上的标准工业厂房，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割。目前，尚没有用地企业向我局提出此类型分割登记。在今后有符合此条件的企业提出分割登记申请的，我局将按政策办理。
四、下一步工作打算
1、加大政策宣传力度。利用网络、报刊等媒体向社会广泛宣传抵押登记相关政策法规，争取企业的理解和支持。
2、加强业务培训。对从事不动产登记人员进行业务培训，熟练掌握登记知识和业务流程，缩短登记办理时间。
